In contextul dezvoltarii rapide a zonei de centru-vest (Semanatoarea-Orhideea-Politehnica) ca un nou pol de birouri in Bucuresti, Sema Parc SA, societatea care administreaza Parcul Industrial Sema Parc, a demarat in zona un nou proiect de amploare, vizand constructii imobiliare integrate, reunind spatii de birouri, de retail, dar si rezidentiale.

Am stat de vorba cu doamna Cristina Norocel, Specialist Marketing in cadrul Sema Parc, despre tendintele de pietei de birouri in zona, relatia dintre chirias si proprietar, cat si despre proiectele actuale si viitoare ale companiei. Regasiti aceasta discutie in interviul de mai jos.

Cum ati descrie Parcul Industrial Sema Parc in cifre si detalii relevante? 

Parcul industrial SEMA PARC este situat in zona de vest a Capitalei, în sectorul 6, pe Splaiul Independentei nr. 319, la mai puţin de 10 minute distanţă de centru.

Localizarea parcului permite un acces foarte usor catre mai multe cai de transport si comunicatie, in imediata vecinatate a statiei de metrou Petrache Poenaru (fosta Semanatoarea) si a liniei de metrou usor 41, factori ce pot reduce semnificativ costurile cu transportul personalului.

Parcul ofera acces imediat catre o multitudine de drumuri europene si nationale, intrarea pe autostrada Bucuresti – Pitesti aflandu-se la o distanta de 3,5 km. In plus, parcul industrial se afla amplasat la o distanta de 16 km de Aeroportul International Henri Coanda si 60 de km de Portul Fluvial Giurgiu.

In prezent, suprafata de teren aflata in administrare/proprietate este de 33,5 ha, din care  suprafata construita la sol  de aproximativ 80.000 mp.

Spatiile de birouri ofera suprafete intre 100 si 1.500 mp. Toate spatiile beneficiaza de grupuri sanitare complet renovate si echipate,  pardoseala placata cu parchet sau mocheta, tamplarie PVC cu geam termopan,  centrale termice, aer conditionat. Serviciile asigurate includ apa, canalizare, evacuare gunoi menajer, PSI, paza porti acces, deszapezire, iluminat exterior, curatenie exterioara, intretinere spatii verzi, reparatii drumuri interioare.

In plus, la cerere, societatea noastra poate furniza si alte servicii: curatenie interioara, amenajari interioare, paza, incarcat/descarcat mecanizat, servicii de telefonie, etc. Punem la dispozitie locuri de parcarealocate fiecarui spatiu inchiriat.

Parcul ofera de asemenea spatii de depozitare si productie cu suprafete intre 200 si 5000 mp. Utilitatile oferite (contorizate individual)includ energie electrica 220/380V, gaze, apa si canalizare, agent termic, inaltime intre 5 si 10 m, acces masini de mare tonaj. Serviciile asigurate pentru aceste spatii includ servicii de prevenire si stingere incendii, deszapezire, paza porti acces, iluminat exterior, curatenie exterioara, intretinere spatii verzi, reparatii drumuri interioare si locuri de parcare alocate fiecarui spatiu inchiriat.

La toate acestea SEMA PARC ofera spre inchiriere si o platforma betonata, pretabila pentru depozit in aer liber, parcare auto, terenuri de sport, etc.

In cadrul parcului functioneaza restaurante, magazin, cluburi sportive (snooker,  mini-fotbal, dans sportiv, tenis de masa). 

Care este in opinia dvs., in contextul actual de piata, diferenta dintre un proiect de birouri de succes si unul mai putin reusit?

In opinia noastra, cele mai atractive zone pentru noi dezvoltari sunt zonele de nord si vest ale Bucurestiului. Datorita nivelului de utilizare a infrastructurii si disponibilitatii in apropiere a fortei de munca, partea de vest a orasului are un avantaj pentru dezvoltarile pe termen mediu. „Febra birourilor” va pune pe piata multe noi proiecte, dar cred ca nu toate aceste proiecte vor avea succes. Criteriile principale care vor decide nivelul succesului sunt costul chirie, calitatea produsului (in special dotarile cladirii, precum sistemul HVAC si iluminatul) si accesibilitatea/existenta unei infrastructuri.

Din experienta dvs., cat de importanta este pentru chiriasii de birouri proximitatea unor spatii de depozitare disponibile? 

Sunt companii a caror activitate, pe langa cea de birouri, necesita si  o zona de depozitare sau chiar de productie.

In parcul nostru functioneaza mai multe societati cu un astfel de profil si in timp s-a dovedit ca asigurarea unui astfel de mixt, birouri-depozite, ne da posibilitatea incheierii unor contracte pe perioade mari si ne confera o stabilitate in ceea ce priveste pastrarea unui grad ridicat de inchiriere.

In timp s-a dovedit ca separarea celor doua activitati,  cea de birouri si cea de depozitare/productie, in spatii diferite si in zone diferite, nu este benefica din mai multe  puncte de vedere si aici putem pune in discutie costurile suplimentare care apar in astfel de cazuri, un oarecare disconfort in transmiterea informatiilor, etc.

Sunt tot mai multe solicitari din partea unor companii care doresc o comasare a celor doua activitati, chiar si posibilitatea de a activa in aceeasi cladire daca este posibil, sau amplasarea in centre de afaceri precum parcurile industriale, care le pot satisface astfel de cerinte.

Parcul industrial constituie o modalitate eficienta si atractiva de organizare şi de dezvoltare economica, datorita faptului ca firmele care isi desfasoara activitatea  în interiorul acestuia beneficiază de avantajele infrastructurii, accesibilităţii si prezenţei tuturor utilităţilor, de posibilitatea de colaborare direct între firmele prezente pe platforma si mai ales de reducerea costurilor de exploatare datorita multitudinii serviciilor conexe oferite.

Care este profilul chiriasilor proiectului dvs.? 

SEMA PARC este o combinatie de succes dintre o platforma logistica urbana si un parc de afaceri. Modelarea master plan-ului acestei platforme este un proiect de dezvoltare pe termen lung. Progresul in realizarea acestui master plan este in stransa legatura atat cu nevoile pietei, cat si cu situatia financiara.

Avand in vedere vecinatatea Universitatii Politehnice Bucuresti si a campusului sau, precum si beneficiile unei bune infrastructuri de transport, cei mai potriviti chiriasi sunt companiile de IT, BPO, centre Shared Service si companii de Call Center. Odata cu aceasta, ne-am structurat produsele noastre în acest fel pentru a se potrivi cu acest segment al pieței.

Ati anuntat recent dezvoltarea unui nou proiect imobiliar integrat, Sema Parc New Project, care include birouri, retail si rezidential, cu investitii de aproape 10 milioane de euro doar in prima faza. Care sunt principalele caracteristici ale acestui proiect si cand va fi livrat pe piata? 

SEMA PARC NEW PROJECT este un proiect cu dezvoltare mixta, destinat atat zonei de business, cat si celei de retail, structurat pe trei nivele de adresabilitate: complex de cladiri birouri de clasa A, spatii comerciale si leisure, inglobate intr-un „shopping village” si apartamente premium dispuse in cadrul unui complex rezidential.

In contextul oportunitatilor oferite de piata imobiliara din acest moment, Grupul SEMA PARC a inceput conversia unei structuri existente in spatii de birouri.

Proiectul Sema Parc Office 3cuprinde cladirea B cu P+1 etaje, 14.000 mp suprafata construita, in care fiecare etaj este impartit in 3 compartimente cu suprafete intre 1.700-2.100 mp, aflata momentan in constructie, cu livrare in iunie 2016 si cladirea A cu P+1+2 partial, 28.000 mp suprafata construita.

Ambele cladiri din Sema Parc Office 3 sunt gandite astfel incat sa poata fi adaptate in functie de nevoile chiriasului si au maximum de flexibilitate prin utilizarea unui sistem de ventilatie VRF produs de Mitsubishi, cu 3 tevi, care functioneaza numai pe curent electric, fara gaz si deci fara emisie de gaze nocive, cu recuperare de caldura. Este un sistem nou si foarte flexibil, care permite aport simultan de aer rece si cald, astfel incat zone mici de utilizatori sa-si poata regla temperatura asa cum doresc, independent de restul spatiului. Caldura neutilizata este recuperata si reutilizata in sistem.

Coeficientul de transfer termic al suprafetei vitrate este de 1.1 ceea ce asigura o izolatie foarte buna.

Proiectul este in curs de certificare verde in sistem BREEAM. 

Zona de centru-vest, unde sunt localizate proiectele dvs., devine rapid unul dintre cele mai importante cartiere de afaceri, cu mai multe proiecte de birouri diind anuntate intr-o scurta perioada de timp. Care este strategia dvs. pentru a atrage chiriasii? 

SEMA PARC isi fundamenteaza strategia de dezvoltare in principal pe asigurarea unor servicii de calitate in scopul satisfacerii cerintelor clientilor. Pe langa strategia de marketing si vanzari care poate fi diferita de la o organizatie la alta, o componenta importanta o reprezinta calitatea serviciilor prestate catre actualii sau viitorii locatari ai parcului, precum si calitatea spatiilor in care acestia isi vor desfasura activitatea.

Pozitia geografica a parcului este o alta componenta importanta. Asa cum am afirmat si in cadrul intrebarilor precedente, parcul industrial SEMA PARC este situat la mai puţin de 10 minute distanţă de centru, in imediata vecinatate a statiei de metrou Petrache Poenaru (fosta Semanatoarea) si a liniei de metrou usor 41, factori ce pot reduce semnificativ costurile cu transportul personalului. De asemenea exista acces imediat catre o multitudine de drumuri europene si nationale, intrarea pe autostrada Bucuresti – Pitesti aflandu-se la o distanta de 3,5 km.

In concluzie, trebuie sa construim un parteneriat si sa fim aproape de client, sa-i  intelegem nevoile, fapt pentru care a fost creat un serviciu special numit serviciul client, care preia toate solicitarile acestora, in acest fel avem posibilitatea realizarii unei comunicari directe.

Obiectivele noastre in acest sens sunt imbunatatirea permanenta a calitatii tuturor serviciilor oferite locatarilor din Sema Parc, continuarea investitiilor in infrastructura, in amenajarea si repararea drumurilor interioare, in renovarea cladirilor, cu scopul de a ridica gradul de confort si de satisfactie al locatarilor.

De asemenea, acordam o atentie deosebita curateniei exterioare si amenajarii spatiilor verzi, respectarii regulilor de buna vecinatate intre locatari, furnizarii de utilitati catre locatari la un nivel ridicat de calitate si la costuri cat mai reduse.

In privinta spatiilor disponibile, ne adaptam permanent la cerintele pietei, prin reamenajari si recompartimentari, cu scopul de a creste si mai mult gradul de ocupare, prin acordarea de stimulente la inchiriere, sub forma unor discount-uri si a unor amenajari ale spatiilor conform necesitatilor potentialilor chiriasi.

Intensificam constant eforturile de promovare a parcului industrial si de mentinere a unei imagini foarte bune atat in randul potentialilor clienti cat si in randul intermediarilor. Desi Sema Parc este un brand care se bucura de o foarte mare notorietate, incepand de anul acesta ne dorim sa ne consolidam pozitia in piata ca unul dintre cele mai importante branduri care activeaza in zona parcuri industriale.

Avem o colaborare stransa cu agentiile imobiliare din Bucuresti si nu numai, insa, ne dorim ca incepand de anul acesta sa creeam o schimbare a mentalitatii, astfel incat acestia sa devina unii dintre cei mai mari avocati ai serviciilor noastre, schimbare care se va produce cu siguranta prin intermediul actiunilor de marketing si PR viitoare, cat si prin parteneriatele cu diferite institutii.

Cum comentati evolutia pietei de birouri din Romania? Cum credeti ca va influenta in viitor cererea de birouri dezvoltarile imobiliare?

Situatia segmentului de spatii de birouri s-a imbunatatit semnificativ comparativ cu anii precedenti si au fost inregistrate cresteri  ale cererilor de inchiriere si pre-inchiriere pentru spatiile de birouri, ceea ce a dus la un semnal pozitiv pentru dezvoltatori si investitori. 

Demararea unor proiecte imobiliare noi ne indica faptul  ca evolutia viitoare va fi una pozitiva, iar tranzactiile de relocare reprezinta o cota semnificativa in piata, chiriasii incercand sa isi imbunatateasca situatia locativa.

Avand in vedere activitatea destul de limitata  in ceea ce priveste dezvoltarea imobiliara din perioada 2010-2012, chiar si din 2013, care a dus la o diminuare a numarului de optiuni pe care le-au avut chiriasii pentru ocuparea unor suprafete mari, acum situatia s-a schimbat in mod pozitiv, in sensul in care s-au creat premisele pentru semnarea unor contracte de pre-inchiriere pentru suprafetele mari si perioade de inchiriere mai indelungate.

Conform Institutului National de Statistica, piata imobiliara a inregistrat anul trecut cresteri semnificative, iar volumul lucrarilor in constructii a crescut in 2015 cu 10,4% fata de anul anterior.

Anul 2015 s-a remarcat prin numarul mare al achizitiilor, atat pe segmentul industrial, cat si pe cel al cladirilor de birouri, iar volumului total al tranzactiilor s-a ridicat, conform informatiilor din piata, la circa 650 de milioane de euro. 

Care este in opinia dvs. relatia dintre proprietar si chirias in Romania? Chiriasii cauta un angajament pe termen lung, investind de bunavoie in astfel de planuri? 

In opinia noastra relatia dintre proprietar si chirias trebuie sa fie bazata pe incredere, iar clauzele contractuale negociate intre parti sa fie respectate. Din pacate, o astfel de relatie poate fi adesea marcata de tensiuni, in special in cazul in care negocierea vizeaza doar nivelul chiriei si nu sunt abordate cu foarte mare atentie si celelalte obligatii.

Proprietarul trebuie sa acorde o atentie deosebita fiecarui chirias in parte,  astfel incat intre cei doi sa existe o comunicare permanenta.

Imaginea fiecarui chirias depinde si de locatia unde isi desfasoara activitatea, prin urmare, conturarea unei idei conform careia dupa semnarea unui contract obligatia proprietarului fata de chirias este una strict formala este falsa.

Exista cazuri in care chiriasii considera ca plata chiriei si a celorlalte cheltuieli reprezinta singurele obligatii, omitand faptul ca un parteneriat de acest fel impune si un comportament adecvat fata de ceilalti chiriasi, fata de proprietar si fata de bunul pe care il are in folosinta. 

Nu de putine ori ca si proprietar am fost pusi in fata unei intrebari de genul “ce primim in schimbul chiriei cu exceptia spatiului?”. Consideram aceasta intrebare ca fiind justa, si ca principala preocupare a unui proprietar nu trebuie sa fie doar aceea de predare a  spatiului catre chirias, ci trebuie sa se implice in asigurarea catre client a tuturor serviciilor necesare, astfel incat acesta sa considere locul de munca ca o a doua casa, adica confort, intimitate si sa beneficieze de servicii de calitate.