Mai mult, Belgradul oferă posibilități de dezvoltare într-un oraș care are un stoc de birouri foarte limitat iar Croația este de așteptat să își revină economic și cererea de spații de birouri să screască în Zagreb. Dintr-o perspectivă de dezvoltare, dezvoltatorii cu portofoluu bogate și cei care sunt capabili să își securizeze pre-închirierile vor fi cei care vor continua să se dezvolte în regiunea mai largă a ECE. Standardul clădirilor din această zonă geografică este perceput în general ca fiind la un nivel similar cu cel din Europa de Vest întrucât dezvoltatorii trebuie să vină în întâmpinarea cerințelor chiriașilor și investitorilor pentru a închiria o clădire, a facilita creditarea și a atrage investitorii.

 

Dezvoltatorii construiesc în acord cu certificările Developers BREEAM, LEED și DGNB pentru a se conforma legislației UE și aceasta este acum o cerință de bază din partea potențialilor chiriași și investitori.

 

Ghelamco construiește Warsaw Spire, cu 220 m înălțime, 80.000 mp de birouri, adiacent Palatului Culturii din centrul Varșoviei.  Ghelamco este unul dintre dezvoltatorii și investitorii internațional ide top activi pe piața de birouri din Varșovia, întrucât aceasta este considerată centrul de afaceri major al Europei Centrale. Dezvoltarea de turnuri cu mare vizibilitate este o modă recentă, orașul încercând să se ridice la nivelul reputației sale ca oraș european de top și, bineînțeles, ca oraș mondial. Mai mult, există anumite restricții de înălțime care împiedică dezvoltarea în Praga și Budapesta, unde există preocupări privind conservarea centrelor istorice ale acestor orașe. Statutul Varșoviei și Pragăi sunt reflectate în chiriile prime din centru care sunt la 22-23 EUR/mp/lună comparativ cu 19.5-20.5 EUR/mp/lună în Praga și Budapesta și 18.5 EUR/mp/lună în București.

 

Cu toate acestea, creșterea gradului de neocupare devine o preocupare a piețelor prospere de birouri din Varșovia și Praga. Conform Savills, stocul de birouri a depășit 4,1 mil. m2 la sfârșitul lui 2013 și se așteaptă ca acesta să ajungă la cinci milioane în următorii trei ani.

“Activitatea de dezvoltare este acum mult mai intensă, în special în zona centrală, unde peste 260.000 de mp de noi birouri sunt în construcție, dintre care aproximativ 46% vor fi livrate anul acesta” a afirmat Tomasz Buras, directorul agenției de birouri din cadrul Savills Polonia. Cererea de spații de birouri este puternică și activitatea de închiriare din 2013 a depățit 630.000 mp. Cu toate acestea, Savills preconizează că activitatea sporită de dezvoltare va duce la o creștere a gradului de neocupare până la circa 14% până la sfârșitul acestui an.

 

În Praga este așteptat să fie finalizat un stoc de aproape 170.000 mp în 2014 iar gradul de neocupare a depășit 13%.

“Portland Trust nu mai dezvoltă în prezent noi clădiri în Praga. Piața de birouri este extrem de competitivă și dezvoltatorii locali încă mai dezvoltă speculativ, oferind mari stimulente, care face foarte dificilă competiția pe piața de dezvoltare. Ocuparea sănătoasă este temperată de un nivel mai mult decât adecvat al stocului,” a comentat Robert Neale, Managing Director al Portland Trust, activ în Praga în ultimii ani.

Un semn de încredere este dat însă de faptul că Skanska Property a început construcția speculativă de 17.300 mp, Corso Court. Skanska a vândut recent dezvoltarea de birouri de 27.000 mp City Green Court către Deka Immobilien pentru 54 mil. de euro. Complexul care va fi finalizat anul acesta este aproape în întregime pre-închiriat.

 

Immofinanz Group pregătește dezvoltarea primului său proiect în Cehia, prin reamenajarea celor 6.800 de mp ai clădirii Jindřišská 16, în centrul vechi al Pragăi, investiție de 25 milioane euro. Clădirea vizează obținerea unui certificat LEED Gold.

Spre deosebire de Praga, noul stoc de birouri în Bratislava este limitat întrucât gradul de neocupare de peste 15% a cauzat amânarea multor proiecte, până la data semnării unor pre-închirierei semnificative. Cel mai important proiect planificat este centrul de afaceri Westend Gate, de 35.00 mp, al dezvoltatorului slovac  J&T Real Estate. “In general calitatea este percepută ca fiind comparabilă cu a oricărui produs de clasa A din ECE sau chiar Europa de Vest, deoarece marii dezvoltatori sunt conștienți de necesitatea absolută de produse de clasa A în vederea unor scheme de succes și vandabile,” a comentat despre calitatea produsului Andrew Thompson, Managing Partner în cadrul Cushman & Wakefield Slovacia.

 

Având în vedere problemele economice și gradul mare de neocupare, în Budapesta proiectele planificate sunt de asmenea limitate pe piața de birouri, JLL estimând doar 83.000 mp aflați în construcție. Acest lucru a scăzut gradul de neocupare sub 19% pentru prima dată din 2009. Cu toate acestea criticii spun că gradul de ocupare nu reflectă exact situația, deoarece există un număr de clădiri de primă generație, învechite, care ar trebui scoase din ecuație.

 

Prin ultima sa livrare, dezvoltatorul maghiar Horizon Development a deschis oficial Eiffel Palace, o clădire nouă, construită pe fațada originală din anii 1890, situată în sectorul 5 din centrul orașului. Clădirea de 12.000 mp GLA a semnat si primul contract de pre-inchiriere, pentru o suprafata de 9.000 mp, securizați PricewaterhouseCoopers. “Fără o pre-închiriere nu am fi putut să demarăm proiectul,” a spus István Kerekes, Leasing and Marketing Director în cadrul Horizon Development.  

 

În cadrul unui alt proiect, dezvoltatorul maghiar din ECE, Futureal, construiește Corvin Corner, cu o suprafață de 6.200 mp, cea de-a treia fază a componentei de birouri a  proiectului de reabilitare urbană Corvin Promenade. Un alt proiect al companiei este  Vision Towers, cu 23.500 mp, pentru care a fost semnat un contract de  built-to-suit cu KPMG pentru una dintre cele trei aripi ale centrului.

 

Un nou deal de investiție pentru proiectul de 17.800 mp Green House al Skanska Property este aproape de finalizare. Clădirea de birouri, aproape în întregime închiriată, certificată LEED Platinum, este situată în cartierul de afaceri Váci út. În aceeași zonă, Skanska se pregătește să demareze construcția primei faze a proiectului de 26.000 mp, Nordic Light. Proiectul va fi dezvoltat în două faze și este programat să fie finalizat în 2015. Compania va alege demararea unei faze mai mici sau mai mari în funție de pre-închirieri.

Un semn al creșterii piețeieste livrarea proiectului de 80 de milioane de euro,  Floreasca Park de către Portland Trust în parteneriat cu AREA (Apollo Real Estate Advisers) la sfârșitul anului. Un important contract de pre-închiriere în parcul de afaceri de 38.000 mp a fost deal-ul cu Oracle, pe 25.00 mp, care a satisfăcut cerințele băncii finanțatoare.

Se estimează că noul stoc de birouri din București va ajunge la 150.000 mp în 2014, într-un oraș al cărui stoc total este puțin peste două mil. de mp, mult mai mic decât în Praga și Budapesta, și jumătate din stocul Varșoviei. Cu toate acestea, dacă cererea pentru spații de birouri este menținută la o medie anuală de 150.000-180.000 mp, este posibil ca gradul de ocupare să scadă, punând presiune pe chirii cu gradul de neocupare la 15%, conform JLL.

 

Cu toate acestea, în două proiecte semnificative, AFI Europe Romania dezvoltă pe 50.000 mp AFI Business Park Bucharest iar Skanska va finaliza prima fază de 19.500 mp a complexului de birouri Green Court în ultimul trimstru, după o investiție estimată la 46 mil. euro. Compania a aplicat pentru o certificare Gold LEED pentru trei clădiri totalizând 52.000 mp. “Privim intrarea Skanska pe piața din București ca o confirmare a potențialului României” a comentat Sinziana Frangeti, Associate Director Colliers Romania.

Globalworth Real Estate Investment plănuiește de asemenea construcția de 60 mil euro și 130m Bucharest One, al doilea turn de birouri ca înălțime din București. Cel mai mare turn din oraș va avea 137 m, și este Sky Tower, de 40.000 mp,  dezvoltat de Raiffeisen Evolution (RE). Turnul și Floreasca Office Centre, aflat în vecinătate pe 16.000 mp, vor fi livrate în 2015.

Negocierile privind aderarea la UE a Serbiei susțin creșterea încrederii în această țară. Stocul de birouri în Belgrad a rămas la nivelul foarte scăzut de 600.000 mp. Apropae 50% din acest stoc reprezintă clasa A, potrivit JLL. Ultima livrare pe piață a fost Danube Business centre, cu 5200 mp.

 

Proiectele aflate în construcție sunt foarte puține și rezultă o lipsă a spațiilor pentru potențiali chiriași. Doar 3.200 de mp de noi dezvoltări sunt așteptate pentru 2014, o dată cu finalizarea complexul ui hotelier și de birouri Old Mill. Proiectul de renovare al Savavia Group va livra Radisson Blu Old Mill Hotel în plus față de spațiul de birouri care a primit finanțare de la EBRD.

Doar alte două proiecte se mai află în curs de livrare, GTC ca unul dintre puținii dezvoltatori experimentați din Belgrad construiește prima fază de 10.000 mp a unui proiect de 27.000 mp. Într-o altă dezvoltare mixtă, Immorent dezvoltă proiectul de birouri și hotel Sirius.

 

Într-o notă pozitivă, grupul din Dubai Eagle Hills a făcut cunoscut planul său pentru dezvoltarea Belgrade Waterfront care va include spații comerciale, retail, hotel și rezidențial pe un teren aflat pe malul râului. Construcția primei faze trebuie să înceapă acest an iar proiectul va include cel mai mare turn din regiune.  “Spațiile de birouri disponibile în clădiri de calitate se apropie de zero în Belgrad și acest proiect atrage atenția orașului,” a afirmat Diana Klott, Managing Director al NAI-atrium.

 

Croația a suferit o scădere economică în ciuda aderării sale la UE. Stocul total de birouri moderne în Zagreb este de aprox. 1,25 mil. mp cu numai 24.000 de în curs de livrare și un grad de neocupare de 17% potrivit JLL. Cu toate acestea este așteptat ca numărul de proiecte noi să crească în următorii ani, deși într-un mediu de afaceri dificil, ocuparea este destul de scăzută. (sursa: Gary J. Morrell)