O activitate intensa se inregistreaza pe segmentul de terenuri, unde cererea s-a accentuat in prima parte a anului 2015, conform datelor Crosspoint. In conditiile unei oferte atractive, atat din punctul de vedere al indicatorilor urbanistici, dar mai ales al pretului de tranzactionare, o serie de investitori in piata achizitioneaza in aceasta perioada mai multe terenuri, succesiv - pentru a-si asigura infrastructura de dezvoltare in perioada urmatoare. Aceasta activitate se inregistreaza in special pe segmentul proprietatilor pretabile dezvoltarilor imobiliare de birouri, precum si pe segmentul rezidential (pentru ansambluri de apartamente), majoritatea investitorilor / dezvoltatorilor solicitand terenuri cu suprafete cuprinse intre 800 - 2.000 mp.
Daca in perioada precedenta piata terenurilor a fost sustinuta de retaileri, acum se remarca o activitate din ce in ce mai intense din partea dezvoltatorilor rezidentiali. “Daca acest trend se va mentine, este posibil ca in perioada urmatoare sa asistam chiar la o apreciere a terenurilor, insa vorbim in special de terenuri foarte bine localizate si care beneficiaza de planuri urbanistice zonale valabile”, declara Mihai Dumitrescu, managing partner, Crosspoint Investment Banking & Real Estate.
Pe segmentul rezidential, un indicator de redresare a pietei este reluarea activa a vanzarii de apartamente in etapa de constructie.
Analiza Crosspoint noteaza o situatie care nu a fost prezenta in piata nici inainte in perioada 2006-2008: tendinta in crestere de contractare de apartamente in imobile noi, aflate in stadii de dinainte de obtinerea autorizatiilor de constructie. De la inceputul anului si pana in prezent, departamentul rezidential Crosspoint Real Estate a intermediat pre-contractarea unor pachete de astfel de apartamente, in valoare totala de peste 2.5 mil. €, in zona de nord a Bucurestiului - in proiecte a caror constructie va fi anuntata in perioada urmatoare.
O serie de dezvoltatori au facut deja publice noi proiecte rezidentiale iar cantitatea proiectelor livrate va avea o tendinta de crestere in lunile urmatoare, conform analizei Crosspoint. De asemenea, notam revenirea in piata a dezvoltatorilor “traditionali” – cei care au pus in asteptare o serie de proiecte in perioada de criza si care se pregatesc sa le reia in perioada urmatoare, adaptate contextului actual (ex. Neocity, Impact).
In ceea ce priveste calitatea noilor dezvoltari rezidentiale, analiza noteaza o tendinta de diversificare a proiectelor. Daca in anii de criza au predominat imobilele de mici dimensiuni, in perioada urmatoare consumatorii vor avea o paleta mai larga de optiuni: de la imobile cu caracter exclusivist, de 15-20 de apartamente, pana la ansambluri rezidentiale de mari dimensiuni, cu facilitati de tip “oras in oras”.
Se observa de asemenea o migratie a dezvoltatorilor cu o anumita notorietate in zona de sud (cei care au dezvoltat proiecte in zone ca Popesti Leordeni, Berceni, Militari) catre zona de nord - unde au achizitionat terenuri si au pornit noi dezvoltari. Cererea de locuinte este de asemenea in crestere pe zona de nord (Barbu Vacarescu, Aviatiei, Floreasca, etc.). Un alt semnal de incredere este acela ca dezvoltatorii au reinceput sa lucreze cu companiile de consultanta, pentru management integral de proiect in ceea ce priveste reprezentarea pe partea de vanzare a proiectelor rezidentiale.
In 2014, valoarea totala a tranzactiilor investitionale inregistrate in Romania a depasit 700 mil. €, pentru prima data dupa 2008, iar conform estimarilor noastre in 2015 nivelul tranzactiilor investitionale va inregistra o crestere semnificativa.
Randamentul investitional se situeaza in prezent la 7,5 - 8% pentru investitiile in cladiri de birou prime iar randamentul mediu per ansamblul pietei de spatii de birouri este de 8,5%. Ratele randamentelor vor ramane constante in 2015, datorita posibilitatilor limitate de refinantare pe terment scurt.
Analiza Crosspoint Investment Banking & Real Estate noteaza un apetit crescut din partea investitorilor, care au inceput sa prospecteze mai activ, pentru achizitie de income producing assets, piata cladirilor inchiriate, cu un mix bun de chiriasi si care sunt bine pozitionate, cu acces la mijloacele de transport in comun.
Raportul intre cerere si oferta pentru spatii de birou din clasele A si B ramane in relativ echilibru pe parcursul lui 2015. In 2014 s-au semnat contracte de inchiriere pentru peste 200.000 mp de spatii moderne de birou iar in 2015 s-au inchiriat deja peste 60.000 mp. In consecinta, rata de neocupare a scazut la circa 13%, cel mai mic nivel de neocupare inregistrat din 2008 pana in prezent. Chiria medie pentru spatii prime de birou este de 18.25 €/m.p./ luna.
Stocul curent de spatii comerciale inchiriabile in mall-urile din Bucuresti este de 950.000 m.p. In trimestrul al doilea al anului 2015, acestui stoc i se vor adauga alti 110.000 m.p., prin lansarea Mega Mall. Cateva alte mall-uri, incluzand Victoria Centre (Bucurestii Noi) si Park Lake (Titan) vor fi livrate anii urmatori.
In prezent, nu se inregistreaza rate semnificative de neocupare in centrele comerciale, iar in acest context nivelul chiriilor este posibil sa se aprecieze. Nivelul mediu al chiriilor spatiilor in centrele comerciale din Bucuresti este de 60 €/m.p./ luna.
Ratele de neocupare pe segmentul de retail stradal din Bucuresti sunt de asemenea in scadere, avand in vedere activitatea recenta de expansiune a jucatorilor de pe piata supermarketurilor, farmaciilor, cafenele si alti retaileri stradali. Brandurile noi care si-au anuntat deja intrarea pe piata (segmentele café/ food/ beverage/ fashion) vor activa sectorul de retail high-street si de asemenea, in perioada urmatoare asteptam intrarea pe piata locala a unor branduri internationale cunoscute. Nivelul mediu al chiriei pe segmentul high-street se mentine la 25 €/ m.p./ luna.
2015 a debutat cu un sentiment general de optimism in zona investitorilor si dezvoltatorilor iar 2015 ar putea fi startul unei noi etape de crestere - avand in vedere estimarile de crestere a Produsului Intern Brut, a influxurilor de investitii straine directe si absorbtia de fonduri structurale. “Exista de asemenea si un context regional benefic. Avem semnale ca o serie de investitori isi indreapta atentia spre Romania, mai ales cu cat Polonia - piata cea mai ofertanta din acest punct de vedere - a ajuns deja la o anumita maturitate”, declara Codrin Matei, managing partner, Crosspoint Investment Banking & Real Estate.
(Sursa: Crosspoint)
