Gradul de ocupare birouri atinge un nivel record pe fondul unui număr redus de clădiri noi de birouri

Potrivit sursei citate, numărul limitat de livrări este consecinţa unui mixt de factori, printre care contextul restrictiv al autorizaţiilor, creşterea costurilor şi efectele pandemiei in piaţa de construcţii. În prezent, apetitul investitorilor de a cumpăra şi de a dezvolta este temperat în Bucureşti, unde autorităţile publice nu au reuşit să rezolve problemele legate de planul urbanistic zonal (PUZ) şi blocajele de avizare legate de acesta. Chiar dacă în prezent, întârzierile PUZ-ului abia se observă, pe termen mediu şi lung efectele acestor restrictii, alături de creşterile de preţ, vor avea un impact considerabil asupra viitoarelor dezvoltări pe toate segmentele.

"Sunt două subiecte majore cu care piaţa de birouri din Bucureşti se confruntă în prezent: unul este numărul limitat de proiecte aflate în derulare pe termen scurt, iar celălalt este presiunea tot mai mare asupra chiriilor cauzată în principal de climatul economic. În plus, gradul general de ocupare a început să crească, iar tendinţa ascendentă indică o disponibilitate mai redusă a spaţiilor generoase de închiriat. Proprietarii de clădiri de birouri care dispun de certificări de sustenabilitate au acum un atu la îndemână, deoarece companiile includ în strategia lor componenta de ESG şi alocă bugete consistente pentru bunăstarea angajaţilor lor la birou", spune Tudor Ionescu, Head of A&T Services Office la CBRE Romania.

Cu 31.500 mp, Sema Offices II Londra & Oslo, dezvoltate de River Development, este cel mai mare din cele cinci proiecte de birouri finalizate în Bucureşti în primele nouă luni ale anului 2022. Cea de-a doua fază a AFI Tech Park (24.500 mp) este a doua şi în top, urmată de clădirea Tandem (21.000 mp), dezvoltată de Forte, proiectul @Expo - Faza 1 (21.000 mp) dezvoltată de Atenor şi H Tudor Arghezi (6.500 mp), dezvoltată de Hagag.

Până la sfârşitul anului se va adăuga stocului modern încă o clădire de birouri: a doua fază a proiectului ONE Cotroceni dezvoltată de ONE United cu un GLA de 34.500 mp este prevăzută pentru livrare, urmând a deveni cea mai importantă clădire de birouri pe care piaţa locală o absoarbe în acest an, subliniază sursa citată.

Prognoza pentru anul viitor este pozitivă: încă 94.000 mp în cinci clădiri, acum în diferite faze de construcţie, vor majora stocul modern al Capitalei la 3,43 mil. mp.

Activitatea totală de închiriere a însumat în trimestrul al treilea al anului curent 73.300 mp, cu 5% mai puţin faţă de acelaşi trimestru al anului precedent.

În al treilea trimestru, chiria medie s-a menţinut la 19,00 EUR/mp/lună, în timp ce chiriile efective nete continuă să beneficieze de flexibilitatea proprietarilor atunci când se negociază termenele de închiriere şi pachetele de beneficii. Cu toate acestea, cel mai probabil, contextul economic va avea un impact asupra evoluţiei chiriilor, deoarece proprietarii de birouri vor trebui să ia măsuri legate de creşterea inflaţiei şi a costurilor operaţionale, toate aceste aspecte coroborate cu numărul limitat de proiecte în derulare care urmează să fie livrate pe termen scurt în Bucureşti.

În primele 9 luni ale anului 2022, volumul investiţiilor în real-estate în România a fost de 654,2 mil. EUR, cu 16% mai mult faţă de aceeaşi perioadă a anului precedent, dar cu 12% mai mic faţă de aceeaşi perioadă a anului pre-pandemic 2019. Proprietăţile situate în Bucureşti au atras 55% din volumul investiţiilor, în timp ce 45% din acestea au fost alocate pentru proprietăţi situate în oraşele regionale. Dimensiunea medie a tranzacţiei se ridică la 27,2 mil. EUR, cu 26% mai mare comparativ cu media înregistrată pentru aceeaşi perioadă a anului precedent.

"Ne aşteptăm ca un număr consistent de tranzacţii să fie finalizate până la sfârşitul anului, marcând cel mai semnificativ volum de investiţii în România din ultimii zece ani. Cu toate acestea, percepem cu claritate un sentiment de încetinire a activităţii în prima jumătate a anului 2023, vizibil în mai ales în cazul acelor investitori care se îndreaptă către linii secundare pentru a-şi reevalua strategiile. Din primele discuţii cu aceşti investitori, reiese că impactul asupra României va fi mai mic decât în Europa de Vest şi în alte ţări din regiune, deoarece randamentele nu s-au comprimat până la niveluri nesustenabile. Există, în consecinţă, o aşteptare că interesul pentru achiziţii să revină într-un timp relativ scurt.", spune Mihai Pătrulescu, Head of Investment Properties la CBRE România.

În ceea ce priveşte segmentele, sectorul de birouri se plasează pe primul loc, cu 45% din volumul investiţiilor, urmat de sectorul de retail cu 36% din total şi segmentul industrial cu 11%.

Cu mai multe tranzacţii majore aflate în proces de negociere la sfârşitul T3, dar estimate a fi semnate până la sfârşitul anului, volumul anual de investiţii este prognozat să depăşească pragul de 1,0 bln EUR, rezultând o valoare totală comparabilă cu anii record, cum ar fi 2019 şi, privind mai departe, 2014. În T3 2022, randamentele prime s-au menţinut la acelaşi nivel faţă de trimestrul precedent, retailul la 7,00%, biroul la 6,75%, iar cel industrial la 7,25%. Cu toate acestea, se resimte o presiune de contracţie asupra randamentelor prime, care sunt de aşteptat să crească până la sfârşitul anului.