Piața de birouri din Varșovia în raportul BNP Paribas Real Estate - European Office Market 2013

Mai mult, Raportul Pieței Europene de Birouri (European Office Market 2013 )arată că numărul crescând de noi construcții de birouri și gradul de ocupare scăzut impactează scăderea chiriilor. De asemenea, raportul indică o tendință inversată în cele mai bune locații europene. În ciuda unei scăderi a ocupării, absorbția netă pozitivă și nivelul scăzut de livrări a reușit să scadă rata de ocupare și să crească chiriile.

Spre deosebire de Europa, Varșovia este caracterizată de un grad de ocupare brut în creștere în 2012 atingând un nivel record de 608.00 mp, dintre care 440.00 mp au reprezentat noi contracte de închiriere; doar în trimestrul 4 2012 tranzacțiile de birouri au totalizat 153.000 de mp.

Tranzacțiile de pre-închiriere au rămas populare în rândul chiriașilor și au însumat 35% din totalul contractelor semnate în ultimul trimestru din 2012, în timp ce reînnoirile au fost 23%.

La sfârșitul lui 2012, Varșovia avea un grad de neocupare mediu de 8,8%, care reprezenta o creștere cu 210 puncte de bază față de 2011. În ciuda cererii record, numărul mare de livrări care au apărut pe piață în 2012 au influențat gradul de ocupare. Alte orașe europene au experimentat însă condiții diferite. În ciuda cererii de ocupare scăzute, rata de neocupare medie europeană s-a situate puțin peste 10% la sfârșitul lui 2012.

În 2012, 268.000 mp de spații de birouri au fost livrați pe piața din capital, cu mai mult de dublu livrări față de anul precedent. Cele mai mari clădiri livrate au fost Green Corner (24.500 mp) și Business Garden cu cele două clădiri însumând 22.000 de mp de spațiu de birouri. Se estimează că în 2013 se va înregistra un număr record în termen de livrăru, cu aproximativ 320.000 de mp de spațiu modern de birouri. În 2012, volumul total al investițiilor în imobiliare comerciale în Polonia a înregistrat o creștere de 27% în comparative cu 2011.

În ciuda unei încetiniri în investiția de birouri, volumul a rămas peste un milliard de euro. Mai mult, aproape toate tranzacțiile de birouri din Polonia au avut loc în Varșovia. Pe de altă parte, Europa furnizează informații cu privire la influența condițiilor economice asupra scăderii cererii chiriașilor. Suma totală a tranzacțiilor de birouri a scăzut cu 9% în 2012 în 35 de orașe din Europa. Aceasta este o consecință logică a înrăutățirii condițiilor economice în zona euro și a înregistrării o rată record a șomajului în cele mai multe dintre țările europene. În 2013 nu se așteaptă nici o îmbunătățire considerabilă pe piața chiriașilor, întrucât condițiile economice se vor recupera cu greu.

 “Piața de birouri din Varșovia a înregistrat în mod particular rezultate bune, mult peste așteptările majorității experților. 2013 va continua să fie un an bun pentru capital, totuși numărul investițiilor planificate este mult mai mic decât în anii precedent. Acest lucru este o consecință naturală a stocului mare de spații de birouri, care va crește semnificativ în următoarele 18 luni. Este de asemenea de menționat că mulți chiriași vor folosi cel mai probabil noua ofertă de spații decizând relocarea birourilor. Ca rezultat, gradul de neocupare în clădirile de birouri de clasă B este foarte probabil să crească, în timp ce va rămâne stabil în cele de clasă A ,” afirmă Philippe Mer, Head of Territories for Central and Eastern Europe, CEO BNP Paribas Real Estate Polska.

Raportul European Office Market 2013 indică viitoare scăderi de chirie în locațiile prime din Varșovia ca rezultat al noului stoc de birouri livrat pe piață. La sfârșitul lui 2012, chiriile prime de birouri s-au situate la 288 de euro/mp/an în centrul Varșoviei, o scădere de 4% față de 2011. În locațiile ne-centrale chiria s-a situate în jur de 180 de euro/mp/an. Trendul descendent al chiriilor este datorat în primul rând numărului mare de noi livrări de spații modern de birouri și va continua în 2013. Într-adevăr, o creștere suplimentară a stocului de birouri este așteptată în 2013-2014.

Raportul BNP Paribas Real Estate indică nivelul yield-ului prim la birouri în jur de 6,25% la sfârșitul lui 2012, în scădere cu 25 de puncte de bază față de T4 2011. Cererea stabilă pentru cele mai bune clădiri de birouri a rămas în continuare în Varșovia. Investitorii din Europa sunt în continuare precauți, evitând deciziile riscante.

Volumul investițiilor în imobiliare comerciale a totalizat 69,6 miliarde de euro la sfârșitul lui 2012, similar cu cifrele din 2011. Totuși, piața a fost mai activă în acest sens decât estimările, cu piața de investiții în birouri dovedindu-se cel mai optimist sector cu 46,6 de miliarde de euro (cu 13% mai mult ca în 2011). Yield-urile prime de birouri au creascu în medie cu 1 punct de bază, totuși au fost observate discrepanțe geografice. Așteptările ca recesiunea zonei euro să se adâncească în 2013 nu au generat o activitate puternică în sectorul de investiții imobiliare. Ceea ce este important de menționat este strategia investitorilor, care a fost aceeași în Varșovia și în alte orașe europene – concentrarea investitorilor pe piețele majore cu baze economice puternice.

 “Este evident vizibil că investitorii au evitat proiectele riscante. Totuși, această strategie este mai puțin profitabilă. Cred că jucătorii cei mai experimentați de pe piața europeană vor risca mai mult, căutând venituri mai mari în afara celor mai sigure locații. Oricum, piața imobiliară comercială europeană va continua să fie o provocare,” concluzionează Philippe Mer. (sursa: europaproperty.com)