Piața imobiliară a avut o evoluție peste așteptări anul trecut

Pandemia COVID-19 a avut un puternic impact negativ asupra economiei globale pe parcursul anului 2020, cu o scădere a PIB de 6,4% in EU-27. Comparativ cu media UE, România a înregistrat o scădere de 3,9% a PIB. Starea de urgență instaurată în perioada martie-mai, precum și măsurile restrictive impuse de autorități au cauzat o contribuție negativă la creșterea PIB a unor sectoare economice importante, precum agricultura, sectorul industrial sau HORECA.

Cu un aport de 6,6% la formarea PIB, sectorul construcțiilor nu numai că a supraviețuit loviturii date de epidemia globală, dar a înregistrat și o creștere în 2020, fiind unul dintre puținele sectoare care e a avut o contribuție pozitivă la creșterea PIB (0,8%).

“Cu toate acestea, anul trecut piața locală imobiliară și-a continuat evoluția, sectoarele industrial și rezidențial depășind chiar și cele mai optimiste așteptări. Deși viitorul pieței de birouri este incert, volumul proiectelor anunțate pentru livrare in 2021 indică o încredere a dezvoltatorilor în capacitatea de adaptare la noile condiții”, spune Ilinca Timofte, Research Analyst Crosspoint Real Estate.

Prețurile medii pentru unități rezidențiale au crescut în 2020, atât pentru locuințele vechi, cât și pentru cele nou construite. Locuințele vechi au înregistrat, însă, o creștere mult mai mare, de 7%, în timp ce prețul/mp al locuințelor noi a crescut în medie cu 2%.

Piața românească de investiții a avut o evoluție pozitivă în 2020, cu un volum total al investițiilor ce a depășit așteptările inițiale – de peste 805 M EUR – o creștere de 32%, comparativ cu anul precedent. În pofida incertitudinii legate de viitorul sectorului spațiilor de birouri, acest segment a rămas activul preferat al investitorilor în 2020, cu o pondere de 85,3% în volumul total al investițiilor, urmat de cel industrial, cu doar 10,3% din total. Capitala a atras majoritatea investițiilor în 2020 (83%), deși în anii anteriori piețele regionale se conturaseră ca  niște alternative promițătoare pentru investitori. Circumstanțele actuale au determinat investitorii să aibă o abordare prudentă în 2020, aceștia preferând să parieze pe o piață consacrată și stabilă, precum Bucurestiul.

Percepția pieței pentru 2021 este una pozitivă, cu investiții de peste 140 M EUR înregistrate în primele 4 luni ale anului și speranța într-o revenire rapidă la normal. Cu toate acestea, impredictibilitatea ce însoțește situația economică dar și neîncrederea în abilitatea de remontare a unor anumite segmente vor duce la o scădere a volumului total de investiții în perioada imediat următoare comparativ cu anii precedenți.

Stocul total de spații de birouri în București a fost de puțin peste 3,3 milioane mp la sfârșitul anului 2020, cu o serie de întârzieri înregistrate în livrarea unor proiecte. Peste 150.000 mp de noi spații de birouri au fost livrați în 2020 în Capitală. Chiar dacă majoritatea proiectelor anunțate au fost finalizate la termen, în

unele cazuri s-au înregistrat întârzieri sau chiar amânări ale livrarilor. Cu toate acestea, peste 230.000 mp sunt planificați pentru livrare în 2021. Deși majoritatea dezvoltatorilor nu au fost intimidati de situația fără precedent aparută în 2020, turnura bruscă pe care a luat-o piața în ultimul an i-a determinat pe unii dintre aceștia să își reexamineze planurile. Amânări pe termen nedeterminat ale unor proiecte, întârzieri în livrări și chiar reconversii ale proiectelor de birouri au fost cel putin luate în considerare de unii dezvoltatori.

Peste 200.000 mp de spații de birouri au fost închiriați în București în 2020, o scădere de 46% față  de anul anterior. În plus, majoritatea tranzacțiilor (45%) au fost reînnoiri sau renegocieri. Acest aspect poate fi un semn că, deși nivelul chiriilor a rămas același, contractele existente sunt renegociate și stimulentele oferite de proprietari sunt mai însemnate decât în anii anteriori (mai multe luni gratuite, contribuții mai mari ale proprietarilor la costurile de amenajare a spatiilor). Companiile sunt încă în faza în care își conturează strategiile pentru viitor și aleg, momentan, varianta mai sigură și mai convenabilă de a-și păstra spațiile pe care le ocupau și până acum, cel puțin pentru viitorul apropiat.

Multe companii, în special cele din sectorul IT&C, au adoptat munca de acasă până la sfârșitul anului, iar unii chiriași și-au planificat revenirea la birouri în al doilea semestru din 2021 sau chiar în 2022. Aceste companii au rămas însă și în 2020 principala sursă a cererii de spații de birouri în București, cu o pondere de 31% din totalul închirierilor.

Pe piață s-a înregistrat și un număr mic de subînchirieri de spații, iar o parte din marii chiriași ai spațiilor de birouri din Capitală au în plan reducerea suprafețelor ocupate și subînchirierea spațiului suplimentar. Pe de altă parte, ca o consecință directă a crizei sanitare, sectorul medical a ocupat locul 3 în cei mai activi chiriași de pe piață, cu o pondere de 10% în totalul închirierilor. Cu toate acestea, pe măsură ce situația de la începutul anului a început să devină noua normalitate, idealul pare să fie un mix între munca de acasă și cea de la birou, astfel sentimentul inițial de schimbare dramatică în sectorul de office pare să se fi temperat.

Nevoia oamenilor de a interacționa față în față, dorința de a se simți parte dintr-o echipă, accesul limitat la tehnologie de acasă, distragerile create de activitățile de zi cu zi, dar și faptul că angajații nu își mai pot echilibra relația dintre viața personală și cea profesională lucrând de acasă, sunt unele dintre nenumăratele probleme dintr-un scenariu de lucru exclusiv de acasă. Cel mai probabil, viitorul muncii va însemna o flexibilitate sporită comparativ cu perioada pre-pandemie, însă clădirile de birouri vor rămâne un instrument-cheie atât pentru angajați, cât și pentru angajatori.

Piața arată semne de revenire în noul an, volumul închirierilor de spații de birouri înregistrând deja o creștere de 23% în primul trimestru din 2021, comparativ cu T1 2020. În total, în București s-au închiriat peste 68.000 de mp de spații de birouri în primele trei luni ale anului, 44% reprezentând preînchirieri.