Posibilități de dezvolare în Europa de Sud-Est

Unul dintre principalele obstacole în dezvoltare pieței de investiții este stocul limitat de produse investment grade pe piața de birouri și industrială, în ciuda cererii chiriașilor.

Totuși ESE are reputația de birocrație și imprevizibilitate care poate face procesul de dezvoltare costisitor și îndelungat. Mai mult, șările sunt privite ca suferind de o lipsă de vizibilitate și lichiditate, precum și de o lipsa a unei strategii clare de exit pentru dezvoltatori, deoarece investitorii internaționali au fost precauți să intre pe aceste piețe, din cauza aspectelor legate de economie, politică, legislație și proceduri.

Cu toate acestea, România se reîntoarce în sfârșit la statutul său de destinație populară pentru investiții și dezvoltare, reveninduțși din criza economică. Cu mai multe produse investment grade pe piață, inters crescut din partea investitorilor, creștere economică puternică și o creștere a disponibilității băncilor de a acorda finanțări, 2014 se așteaptă să înregistreze un nou prag important  al volumurilor de investiții de după 2008.

Romania atrage acum dezvoltatori prestigioși precum Skanska, AFI Europe, Raiffeissen Evolution (RE), Portland Trust și Atenor Group, care este văzut ca fiind un pas semnificativ înainte pentru piața de investiții.  Cu produse de calitate pe piață, este de așteptat ca volumul de investiții să crească și ca o mai mare varietate de investitorii să fie activi în România. Evident, România a beneficiat în urma aderării la UE.

“EU va contribui la îmbunătățirea sistemului juridic și legal în Serbia, care va influența pozitiv climatul de investiții local și astfel va ajuta piața de investiții pe termen lung. Din perspectivă internațională, Serbia încă duce lipsă de transparență instituțională și judiciară, care este crucială în atragerea de investitori și dezvoltatori,” afirmă Fabijan Matosevic, Co-Director al Victorios investment managers.

Grija pentru aceste probleme cu care se confruntă investitorii a fost exprimată și de Zlatko Greguric, Principle Banker for Property & Tourism în cadrul BERD, cu privire la Croația în cadrul  celei de-a zecea Conferințe Anuale Internaționale pe piața imobiliară din Croația.  “Avem deja structurile pentru a crea o piață de dezvoltare și investiții. Totuși structura nu este implementată conrespunzător în domeniile cheie ale planificării urbane și autorizării construcțiilor. De aceea, un număr mare de dezvoltatori și investitori serioși s-au împotmolit la prima clădire. Au fost adesea frustrați după ce a încercat să facă față birocrației excesive de până la doi ani și puri și simplu au plecat,” a comentat acesta.

Belgrad, Zagreb și București sunt în general văzute ca oferind posibilități de dezvoltaer de birouri în ciuda faptului că se află în diferite stadii ale ciclului de dezvoltare. Belgrad are mai puțin de 10% grad de neocupare, în timp ce Zagreb are o neocupare mare, în jur de 17% și o piață de birouri în general privită ca „supraîncălzită”. În contrast, Bucureștiul atrage dezvoltări semnificative.

Totuși oportunități de dezvoltare sunt așteptate în Croația, odată cu creșterea economică în următorii 2-3 ani. Obiceiul este ca dezvoltatorii trebuie să-și facă planul anticipând redresarea economică.  “Dezvoltatorii au nevoie să se uite cu 3-5 ani în viitor și astfel ar trebui să înceapă de pe acum să planifice pentru acest viitor,” a comentatTomislav Greguric, Managing Director în cadrul Renova Property Consultants din Zagreb.       

Stocul de birouri în Belgrad rămâne scăzut, chiar și pentru standardele ECE, la puțin peste 600.000 mp și doar 50% clădiri de clasa A, potrivit JLL. Cea mai mare problemă în ceea ce privește investițiile din ESE este lipsa produsului instituțional standard din pricina dezvoltării slabe, a comentat Andrew Peirson, Managing Director al JLL SEE în cadrul SEE Property Forum din Belgrad, organizat de Portfolio Group în parteneriat cu  RICS. “Problema majoră a regiunii este nesiguranța proceselor de piață, care se aplică performanței economice, cererii chiriașilor și activității de dezvoltare,” a spus acesta.     

Claus Graggaber, Managing Director al Erste Group Immorent din Serbia spune că aderarea la UE este cheia pentru Serbia, deoarece va aduce încrederea fundamentală în țara candidată UE din partea investitorilor internaționali. Acest sentiment este exprimat de Rudolf Riedl, Managing Director al Raiffeisen Evolution for SEE and Hungary. “Corespunzând directivelor UE se crează o piață mai transparentă și va aduce cu siguranță dezvoltări pozitive pentru jucătorii internașionali. Nu neapărat aderarea în sine, cât mai degrabă adaptarea generală a cadrului legal și de reglementare al industriei, pentru a o face mai sigură și mai transparentă.”  

Birourile planificate în Belgrad sunt foarte puține și absența aproape completă a proiectelor și cererea solidă vor duce la lipsa de spații pentru potențialu chiriași. Doar 3.200 mp de noi spații sunt așteptate să fie terminate în 2014, cu livrarea complexului hotelier și de birouri Old Mill situat în Noul Belgrad, unde este localizat 90% din stocul de birouri al orașului. Proiectul de renovare al grupului Savavia va livra hotelul cu 240 de camere Radisson Blu Old Mill Hotel, în plus față de spațiile de birouri care au obținut finanțare de la BERD.

Doar două proiecte majore de birouri mai sunt planificate. GTC care a început contrucția primei faze de 10.000 mp a dezvoltarii de 27.000 mp. Într-un alt proiect mixt, Immorent dezvoltă proiectul de birouri și hotel Sirius, de asemenea situat în Noul Belgrad.

Cu toate acestea, într-o dezvoltare majoră pentru oraș, dezvoltatorul din Abu Dhabi, Eagle Hills și primul ministru sârb Aleksandor Vicic au făcut cunoscute planurile pentru Belgrade Waterfront, un proiect urban de 3 miliarde de euro, situat pe malul râului Sava din Belgradul Vechi.

Primul ministru sârb a descris proiectul ca un hub de afaceri și turism al Balcanilor de Vest. Potrivit planurilor de dezvoltare, proiectul va include birouri, apartamente de lux, hoteluri și cel mai mare mall din regiunea ESE. Dezvoltarea ar trebui să înceapă în februarie 2015.

Schema de dezvoltare este parte a unui acord comercial de cooperare între guvernele Serbiei și EAU. Detaliile dezvoltării comune nu au fost publicate dar în general finanțarea provine din Dubaiune la dispoziție terenurile.

În ceea ce privește construcțiile planificate, DTZ Echinox estimează că stocul nou de birouri din București va ajunge la 150.000 mp în 2014, într-un oraș cu unstoc total de puțin peste două milioane de mp. Gradul de neocupare se situează la 15%, conform JLL. Cu toatea acestea, gradul de neocupare ar trebui tratat cu precauție, deoarece variază foarte mult în cadrul sub-piețelor.

O dezvoltare majoră pentru București este finalizarea primei faze de 19.500 a complexului de birouri Green Court de către Skanska în trimestrul patru, după o investiție estimată la 46 de milioane de euro. Skanska a semnat un contract de pre-închiriere de 13.700 mp cu Orange. Compania a aplicat pentru un certificat Gold LEED pentru celel trei clădiri planificate însumând 52.000 mp. Se așteaptă ca proiectul să fie disponibil la cumpărare până la sfârșitul anului. Ultima livrare de birouri din București a fost realizată de compania belgiană Atenor Group, cu prima fază de 18.000 mp Hermes Business Campus (HBC) în nordul orașului. Proiectul cu trei etape va livra un total de 78.000 mp de spații.

În mod semnificativ, sectorul industrial începe de asemenea să atreagă investiții. Achiziția Innovation Logistic Park de 17.000 mp de către Secure Property Development & Investment a fost prima tranzacție industrială importantă din București de după 2011.

Este de așteptat ca aderarea Croației la UE să atragă noi retaileri și jucători din segmentul cargo și distribuție, care ar putea stimula piața și crește apetitul investitorilor și operatorilor străini. Sinisa Dadic, partener în cadrul 3D Consulting spune că Croația este în poziția de a acționa ca și coridor între Europa Centrală și de Nord și porturi precum Rijeka.