Croația și Serbia au o reputație de țări birocrate și imprevizibile care fac procesul de dezvoltare din cele două capitale sud-est europene să fie costisitor și consumatoare de timp. În plus, piețele de birouri din Zagreb și Belgrad sunt percepute ca suferind de o lipsă de vizibilitate și lichiditate și de o strategie evidentă de exit pentru dezvoltatori, întrucât investitorii internaționali au ezitat să intre în piețe din cauza problematicii economice, politice și procedurale.
Piața de birouri din Zagreb este caracterizată de o presiune asupra chiriilor și o creștere a gradelor de neocupare, întrucât companiile s-au micșorat în contextul crizei economice. Cererea consumatorului domestic și piața muncii sunt slabe, cu un șomaj de aproape 20%. Stocul modern total de birouri din Zagreb se situează la aproximativ 1,25 milioane de mp cu un stoc limitat de proiecte aflate în dezvoltare și un grad de neocupare de 17% potrivit JLL. Chiriile de bază au scăzut din 2007 și se situează în prezent la 12-15 euro/mp/lună potrivit JLL.
Cu toate acestea se așteaptă o redresare economică modestă pesntru 2014, după cinci ani de recesiune. Mai mult, Filip Vucagic, Head of Investment & Valuation în cadrul Colliers Croația spune că livrarea de noi birouri de înaltă calitate cu condiții competitive vor fi atractive și se vor bucura de bune grade de ocupare. În acest sens, proiectul de birouri VMD, aflat în prezent în dezvoltare, se spune că se închiriază bine.
GTC, un dezvoltator cu experiență din Europa de Sud-Est, deține un proiect de dezvoltare de birouri în Zagreb, cu o autorizație de construcție pe teren pentru două clădiri de birouri de aproximativ 10.000 mp Gla fiecare. Cu toate acestea compania ezită să demareze construcția în mediul curent economic și al pieței de birouri. “Cum strategia GTC este concentrată pe retail și birouri este de așteptat să începem inițial cu terenul din Zagreb. Totuși, acest lucru este legat de capacitatea noastră de a securiza un număr adecvat de pre-închirieri și finanțare, care constituie ambele o provocare în condițiile pieței actuale. Din cauza mediului existent, considerăm și achiziția unor proprietăți existente având în vedere că putem obține venituri similare fără să parcurgem etapele de organizare de teren, zonare, autorizații, construcție etc. Fiecare dntre acestea vine la pachet cu câte un risc,” a afirmat Arn Willems, Country Manager al GTC Croația.
Totuși se știe că dezvoltatorii trebuie să-și proiecteze planurile în anticiparea redresării economice. “Dezvoltatorii trebuie să planifice cu 3-5 ani înainte și de aceea ar trebui să înceapă acum planurile pentru viitor,” a comentat Tomislav Greguric, MD al biroului din Zagreb al Renova Property Consultants.
În contrast cu Zagreb, Belgrad are aprope zero grad de neocupare și un stoc de birouri scăzut. Statutul de candidat la aderare în UE este de asemenea benefic pentru Serbia din perspectiva comercială și economică. Cu toate acestea, deși negocierile privind aderarea Serbiei susțin îmbunătățirea percepției de țară, aceasta continuă să se lupte cu o rată a șomajului de peste 20%. Cu toate acestea, estimările creșterii economice pentru 2014 se situează la 1,9%.
“Cînd criza a lovit această parte a Europei, finanțarea proiectelor s-a oprit și foarte puține noi dezvoltări au intrat pe piață. Spre deosebire de regiune, Serbia nu a cunoscut o supra-dezvoltare, ci mai degrabă dezvoltarea s-a oprit la momentul potrivit, dând mai multe oportunități pentru finanțarea proiectelor în perioada următoare. Băncile sunt deschise către finațarea noilor dezvoltări dar nivelul de dezvoltare necesitat presupune ca băncile să sindicalizeze pentru a atinge prețul dezvoltării,” a spus Uros Grujic din cadrul JLL Europa de Sud-Est.
Stocul de birouri din Belgrad rămâne scăzut, chiar și conform standardelor din ECE, cu puțin peste 600.000 mp. Numai 50% din acesta reprezintă birouri de Clasa A conform JLL. Ultima livrare pe piață a fost clădirea Danube Business Center, cu 5.200 mp, livrată de către compania austriacă BOP Immo, care s-a închiriat bine. Cu un stoc rămânând limitat, gradul de neocupare a continuat să scadă. Chiriile pentru clădiri premium au rămas stabile în jurul a 14-16 euro/mp/lună, potrivit JLL.
Numărul de proiecte aflate în dezvoltare este foarte limitat și CBRE consideră că absența aproape completă a proiectelor și cererea solidă vor conduce la o lipsă de spații pentru potențialii chiriași. Doar 3.200 de mp de noi spații sunt așteptate să se finalizeze în 2014, prin livrarea complexului hotelier și de birouri Old Mill, situat în Noul Belgrad, unde este localizat 90% din spațiul de birouri al orașului. Proiectul de renovare al companiei austriece Savavia Group va livra 240 de camere în cadrul Radisson Blu Old Mill Hotel în completarea spațiului de birouri care a primit finanțare de la BERD.
Doar două proiecte de birouri majore sunt planificate, GTC urmând să înceapă construcția primei faze de 10.000 de mp din dezvoltarea de 27.000 mp. Într-un alt proiect mixt, Immorent dezvoltă proiectul hotelier și de birouri, de asemenea situat în Noul Belgrad.
Într-un proiect major de dezvoltare pentru oraș, grupul din Dubai Eagle Hills a făcut cunoscut planul său pentru dezvoltarea Belgrade Waterfront care va include spații comerciale, retail, hotel și rezidențial pe un teren aflat pe malul râului. Complexul va include o zonă onstruită de 60%, cu un turn de 220 m și 40% spații libere. Construcția primei faze trebuie să înceapă acest. Proiectul a fost inițiat pe fondul unui acord comercial între guvernul din Serbia și cel din Abu Dhabi. “Spațiile de birouri disponibile în clădiri de calitate se apropie de zero în Belgrad și acest proiect atrage atenția orașului,” a afirmat Diana Klott, Managing Director al NAI-atrium.
Fabijan Matosevic, Co-Director al Victorios investment managers, spune că procesul de dezvoltare trebuie să fie simplificat în plus față de stabilirea unor proceduri judiciare mai solide. “UE va conduce la îmbunătățirea sistemului juridic și legislativ din Serbia, care va îmbunătăți climatul de invesțiții local și va influența pozitiv piața de investiții pe termen lung. Dintr-o perspectivă internațională, Serbia încă duce lipsă de transparență instituțională și juridică care este crucială pentru atragerea investitorilor și dezvoltatorilor,” spune acesta.
Dintr-o perpectivă mai optimistă, Uros Grujic comentează că vor exista o mulțime de oportunități o dată ce Serbia devine mai aproape de UE și o dată ce investitorii străini încep să se simtă confortabili în Serbia. “Cifrele privind gradul de ocupare, închirierile, stocul viitor limitat și numărul de oameni din Belgrad contribuie împreună la investițiile viitoare. Mai mult, Belgrad este cel mai mare și mai populat oraș din regiune și este poziționat grografic ideal”, încheie acesta.
