În București există mai multe investiții în diverse stadii de dezvoltări de birouri investment grade în construcție și în țară mai multe proiecte de retail sunt în desfășurare. Rămân preocupări privind stocul limitat de investiții în investment grade iar investitorii se arată interesați de proiecte cu valoare adăugată. Deși finanțarea pentru dezvoltări este dificilă, Portland Trust, Skanska, Raiffeisen Evolution (RE) și AFI Europe au proiecte în dezvoltare care sunt pre-închiriate semnificativ și atractiv.
Un obstacol major al dezvoltării pieței de la declinul economic din 2008 și criza subsecventă din zona euro a fost reprezentat de îngrijorările economice și politice în viziunea dezvoltatorilor și investitorilor. Ca și în cazul tuturor țărilor din Sud-Estul Europei, dificultatea finanțărilor dezvoltărilor și finanțarea investițiilor datorată riscului de țară perceput din punct de vedere politic și fiscal de către creditori, pune de asemenea un obstacol în dezvoltarea pieței. Cu toate că piața de export din România arată semne de revenire, sectorul de retail continuă să se zbată din cauza consumului stagnant sau în scădere. Totuși este de așteptat o modestă revenire în 2013 cu aproximativ 2% creștere PIB estimată.
Activitatea investițională rămâne constrânsă și există încă o arie limitată de potențiali investitori cu profil de extindere în România. Într-adevăr, marii investitori instituționali nu au intrat încă în țară și activitatea tinde să fie dominată de investitorii de nișă și cei interesați de proiecte cu valoare adăugată. Principalele sectoare ale pieței au potențialul de a furniza investitorilor câștiguri mai “ajustate la risc” în comparație cu capitalele Europei Centrale și de Est mai dezvoltate, unde există o competiție în creștere între investitori având în vedere stocul limitat vizat de produse investment grade.
Activitatea totală de investiții pentru 2013 a fost de cca 250 mil. de euro în 2013 și este așteptată o creștere a acestei cifre înn 2014, potrivit lui Gijs Glomp, Managing Director Jones Lang LaSalle (JLL) Romania.
Vehicule de investiții din ce în ce mai populare sunt atât achizițiile proiectelor cu valoare adăugată cât și parteneriatele în scheme de dezvoltare. Într-o tranzacție recentă New Europe Property Investment (NEPI) a achiziționat 70% din dezvoltarea de 70.000 mp GLA a Mega Mall în București și intenționează să realizeze o dezvoltare joint venture împreună cu dezvoltatorul de retial austriac Real4You. NEPI a fost activ constant în România în ultimii ani. O tranzacție de referință în investiții a fost cumpărarea de către investitorul sud-african a Central Business Centre (CBC) din Timisoara pentru 95 mil. de euro. Tranzacția a reprezentat un semnificativ pas ănainte având în vedere că nicun alt centru de afaceri importantt în afara Bucureștiului.
O altă problemă cu care se confruntă investitorii este stocul limitat și disponibilitatea produselor investment grade. În privința proiectelor anunțate, DTZ Echinox estimează că noul stoc de birouri din București va atinge 150.000 mp în 2014 într-un oraș al cărui stoc total este de puțin peste două mil. de mp., în mod semnificativ mai scăzut decât cel al Pragăi sau Budapestei și la jumătate față de stocul Varșoviei. “In 2013 zona de retail a fost cu mult mai activă deși estimăm că birourile vor recupera în 2014 deoarece cererea este mare și există mai multe produse,” a spus Gijs Klomp.
Dacă cererea pentru spații de birouri este menținută la o medie anuală de 150.000-180.000 mp, este posibil ca gradul de neocupare să crească, punând presiuni pe chirii și yield-uri. Chiriile prime sunt cotate la €18,5 pevit cu precauție, întrucât există mari variațiuni depinzând de sub-piețe.
Următoarea livrare majoră de birouri în București va fi proiectul de 80 mil. de euro Floreasca Park al Portland Trust în parteneriat cu firma newyorkeză AREA(Apollo Real Estate Advisers). Un important pre-contract de închiriere în parcul de afaceri de 38.000 mp GLA este reprezentat de închirierea pe 10 ani a 70% din proiect de către Oracle.
Ca urmare a cerințelor tot mai ridicate de sustenabilitate atât din partea chiriașilor cât și din partea investitorilor, proiectul are un sistem cu pompe de caldura geotermala, care foloseste temperatura proprie si masa termica a solului pentru a incalzi si a raci aerul. Potrivit lui Robert Neale, Managing Director al Portland Trust, aceasta va antrena 30-40% economie în electricitate, deoarece răcește sau încălzește în prealabil aerul care intră în sistem. Majoritatea dezvoltatorilor construiesc în prezent în concordanță cu cerințele de certificare BREEAM, LEED și DGNB, iar Floreasca Park a fost certificată cu un rating BREEAM Excellent.
Portland Trust este un dezvoltator prolific în România și Cehia iar Robert Neale comentează că în ciuda rezervelor privind opacitatea și imprevizibilitatea pieței din România există totuși o bună infrastructură dedezvoltare care facilitează o strategie de exit. “Țara are o reputație nefericită dar în opinia mea este în mare parte nefondată. Pe partea de construcții devine mai ușor să devolți în România deoarece există mai multe companii internaționale care concurează pentru puține lucrări. Astfel că obținem organizări mai bune la prețuri mai strânse. Acum cinci ani prețurile creșteau dramatic și era dificil să stabilești un preț la începutul unui proiect. Am ales Bog’art drept contractor general dintr-o listă inițială de 10.”
Pre-contractul acoperind 70% din suprafață a satisfăcut cerințele de finanțare ale băncii pentru dezvoltare. “Împreună cu partenerii noștri AREA dorim să intrăm și să ieșim dintr-un proiect în patru ani și acest lucru este posibil cu dezvoltarea curentă. Yield-urile în București au variat între sub-6 în cele mai bune perioade și mid-6s în perioadele mai rezonabile. Dacă privesc la clădirile de astăzi atunci Floreasca Park este cu siguranță în zona de 7 procente,” a adăugat Robert Neale.
JLL a stabilit yield-urile pentru birouri din Romania la un procent mai mare și anume 8,25%, retail-ul la 8,5% iar industrialul la 10-11%. Romania asigură în general în jur de 200+ puncte de bază yield ca diferență față de Polonia.
Cea mai recentă livrare semnificativă de retail a AFI Europe a fost proiectul de 33.000 mp AFI Palace în Ploiesti, un oraș regional. complexul s-a deschis în Octombrie urmând unei investiții de peste 50 mil. euro. Centrul a fost finanțat de Raiffeisen Bank International. AFI Europe continuă dezvoltarea AFI Palace B. Noi în București și în regiune AFI Palace Arad. Romania reprezintă în prezent ținta activităților de dezvoltare a AFI Europe. Romania a fost noua destinație preferată de retail cu cele câteva ri orașe limitate ca stoc modern de retail. Deși țara afost în pericol de a fi saturată, acest lucru a fost depășit de lovitura puternică dată de criza economică.
Pe segmentul de birouri AFI dezvoltă proiectul de 50.000 mp AFI Business Park în București. Complexul va include patru clădiri de birouri de înălțimi mai mici și un turn de birouri. AFI Europe Romania a semnat un contract pentru 40% din clădirea de birouri AFI Park 3 cu compania britanică de IT Endava Romania.“Rezultatele curente de închiriere, cu 100% suprafașă închiriată în AFI Park 1, 96% suprafață închiriată în AFI Park 2 și recenta pre-închiriere Endava în AFI Park 3 ne fac încrezători să începem construcția a încă 27.000 mp Gla în AFI Park 4 și 5, care va începe în primul trimestru al acestui an,” a spus David Hay, CEO al AFI Europe Romania.
În privința proiectelor planificate, Skanska va finaliza prima fază de 19.500 mp din complexul de birouri Green Court în trimestrul al patrulea, urmând o investiție estimată la 46 mil. euro. Compania a aplicat pentru o acreditare Gold LEED pentru clădirea de 12 etaje. La finalizare, proiectul va include 52.000 mp de spații în trei clădiri.
Proiectele pe termen mai lung planificate de Globalworth Real Estate Investment includ livrarea a turnului de birouri de 130 de m Bucharest One Tower, cel de-al doilea ca înălțime după turnul de 137m din Floreasca City Center. Compania austriacă Raiffeisen Evolution (RE) dezvoltă cu un buget de 100 de mil de euro proiectul de 40.000 mp GLA Sky Tower și proiectul adiacent de birouri de 16.000 mp, Floreasca Office centre.
Piața industrială rămâne slabă și nu a fost înregistrată nicio tranzacție de investiție în sector în ultimii doi ani. Cea mai semnificativă închiriere a anului trecut a fost înregistrată de Portland Trust în parcul industrial Bucharest West constând în 130.000 mp de unități pentru industria ușoară. Un pre-contract de închiriere a fost semnat cu DSV pentru 20.000 mp în acest parc. JLL comentează referitor la existența semnelor de reînnoire a interesului în sectorul industrial întrucât competiția pentru stoc a crescut în Europa de Vest, îngustând așteptările de prețuri și prin urmare apărând o ușoară revenire a acestui segment de piață.
Opinii din piață
Investitorii privesc în prezent către produse din orașe secundare din Polonia și Cehia, datorită existenței reduse a produselor. Totuși, există clădiri cu o calitate superioară în București care ar oferi rezultate similare. Pe de altă parte, în ciuda unui an cu dezvoltări intense în România, tot nu vor fi suficiente produse ca să satisfacă potențialii investitori, iar proiectele aflate în plan reprezintă un volum prea scăzut. Există pericolul ca atunci când lichiditățile vor reveni pe piețe, se va produce o bulă, întrucât există numai 600-700.000 de mp de stoc instituțional standard. Aștept cu nerăbdare mai multă finanțare și mai multe dezvoltări de calitate. (Radu Boitan, președinte RICS Romania)
Romania s-a întors cu siguranșă pe radar. Există multe companii de IT și outsourcing în București, datorită disponibilității, calității și costurilor scăzute ale forței de muncă. Legislația muncii este foarte flexibilă și companiile se extind încă, cu capacitate din alte șări mari scumpe și nu văd de ce acest lucru nu ar continua pe termen scurt sau mediu. Nu există prea multe diferențe înre mediile de dezvoltare din România și Cehia, unde Portland Trust are filiale. În general în Europa Centrală și de Est regulile de planificare sunt difeite de cele din Europa de Vest, deși calitatea forței de muncă este cu siguranță aceeași. Cea mai mare diferență este reprezentată de organizarea infrastructurii. Este mult mai complicat să aliniezi infrastructura în România și trebuie să treci prin mult mai multe etape de avize. (Robert Neale, Managing Director, Portland Trust)
Investitorii orientați pe valoare adăugată și oportunități doresc să intre în România acum întrucât există semne tot mai vizibile ale unei reveniri iminente. Mă aștept la mai mulți investitori instituționali, dar cu strategii de investiții care țintesc rezultate mai mari, stocul limitat de produse investment grade reprezintă o problemă. De asemenea este vizibil apetitul în creștere din partea investitorilor de a explora mai mult gestionarea intensivă a activelor, care înseamnă în mod cert că plaja oportunităților potrivite este mai mare. (Gijs Klomp, Managing Director, Jones Lang LaSalle Romania)
(sursa: Gary J. Morrell )
