Piața de birouri din București după un deceniu de transformări

Primii cinci ani, 2015-2019, au fost definiți de tranzacții record și proiecte de anvergură, cu o crestere anuală constantă a tranzacțiilor de relocare pe piața birourilor din București.

2019 a marcat un vârf istoric, cu 309.200 mp de birouri închiriate, incluzand aici (Pre) Închirieri și Expansiuni, dar fără a lua în calcul tranzacțiile de Reînnoire și Renegociere.

În 2020, piața a cunoscut un punct de cotitură—un adevărat moment „from hero to zero”. Nu chiar „zero”, dar o reducere substanțială: doar 107.400 mp tranzacționați, cu 65% mai puțin decât în anul precedent. Probabil cea mai bruscă frânare a pieței spațiilor de birouri din capitală.

Anii care au urmat, 2021-2024, au fost ani de stabilizare a tranzacțiilor de relocare în București, menținându-se în jurul a 200.000 mp (+/- 2%), într-un mediu marcat de provocări neașteptate: ascensiunea muncii hibride, războiul din Ucraina, creșterea costurilor de construcție și energie, inflația și apariția sistemelor de inteligență artificială.

Volumul mediu de tranzacționare anual din ultimii patru ani a înregistrat o scădere de 35% față de anul pre-pandemie (2019) și o reducere de 20% comparativ cu media tranzacțiilor din perioada 2015-2019.

Ținând cont de factorii adversi menționați anterior și de incertitudinea geopolitică internațională tot mai accentuată, această contracție a pieței o considerăm moderată, demonstrând reziliența sectorului inchirierilor de birouri.

În ceea ce privește volumul tranzacțiilor de Reînnoire și Renegociere, dacă în cei cinci ani pre-pandemie nivelul mediu se situa în jur de 79.000 mp, perioada următoare a adus o creștere treptată, ajungând, în medie, la un avans de 80%.

2023 s-a remarcat drept un an atipic, atingând un volum record de 240.700 mp de tranzacții de reînnoire și renegociere—de trei ori mai mult decât nivelul mediu din anii anteriori. Această creștere excepțională s-a datorat, parțial, deciziei unor companii de a iniția anticipat negocierile pentru reînnoire, înainte de expirarea contractelor, cu scopul de a optimiza suprafața ocupată și nivelul chiriei, asigurându-și astfel un nou ciclu contractual mai eficient financiar.

Cum au evoluat tranzacțiile de birouri în 2024?

2024 a fost un an al consolidării eforturilor de stabilizare a pieței. În Capitală, volumul de (Pre) Închirieri și Expansiuni a atins 187.000 mp, situându-se cu doar 6% sub media ultimilor trei ani.

Într-un context marcat nu doar de trei scrutinuri electorale interne, ci și de alegeri semnificative la nivel internațional, această evoluție poate fi considerată una destul de favorabilă.

Reînnoirile și Renegocierile rămân la un nivel relativ ridicat, depășind 157.000 mp. Deși înregistrează o scădere semnificativă față de 2023, volumul tranzacționat este aproape dublu comparativ cu media perioadei pre-pandemie.

Cele mai multe tranzacții de (Pre) Închiriere și Expansiune s-au înregistrat în segmentul spațiilor de 1.000-3.000 mp, unde s-au tranzacționat 74.400 mp, în creștere cu 32% față de 2023, dar și față de media ultimilor trei ani.

Această creștere nu s-a reflectat doar în volumul tranzacționat, ci și în numărul tranzacțiilor, care a urcat de la 38 în 2023 la 46 în 2024. Este un semnal pozitiv pentru piață, indicând o intensificare a relocărilor în rândul companiilor medii, de 1.000-3.000 mp și, implicit, un nivel mai ridicat de încredere și predictibilitate din partea acestora.

Pe locul al doilea, ca volum de spații tranzacționate în funcție de suprafață, s-a situat segmentul spațiilor de până la 1.000 mp, totalizând aproximativ 55.300 mp. Acesta a înregistrat o scădere de 5% față de 2023 și de 13% comparativ cu media ultimilor trei ani.

În ceea ce privește domeniile de activitate cu cel mai mare dinamism în 2024, companiile din IT&C și BPO și-au menținut poziția dominantă. Totuși, ponderea acestora a scăzut semnificativ, de la 45% în 2023 la 31% în 2024.

Pe locul al doilea se află companiile din domeniul serviciilor și bunurilor de consum, cu o pondere de 12%, în ușoară creștere față de anul anterior, urmate îndeaproape de serviciile profesionale, care au reprezentat 11% din volumul tranzacționat.

O tendință importantă observată în ultimii trei ani este declinul tranzacțiilor realizate de companii din sectorul medical și farma, a căror pondere a scăzut de la 25% în 2021 la doar 7-9% în anii următori.

Livrările de proiecte noi și perspectivele pentru 2025-2027

Provocările pieței de birouri însă nu s-au încheiat. Dacă 2024 a marcat un minim istoric al livrărilor de noi spații din ultimele două decenii, 2025 ar putea coborî și mai jos. Pe segmentul spațiilor prime este anunțat un singur proiect, ONE Gallery, restaurarea halei Ford din Floreasca, care va adăuga, pe lângă spațiile de retail, aproximativ 7.000 mp de birouri. În plus, trei clădiri boutique office, cu suprafețe de până la 5.000 mp, ar putea fi finalizate anul acesta, jumătate dintre spații fiind deja pre-închiriate.Totuși, primele semne de redresare au apărut deja în 2024, cu proiecte de anvergură planificate pentru 2026-2027. Mai exact, șapte clădiri de birouri clasa A, totalizând peste 210.000 mp, sunt anunțate pentru livrare, 40% dintre acestea fiind situate în zona de Centru-Nord.

În 2024, chiriile pentru proiectele prime, situate în zone bine poziționate si cu rate de neocupare scazute, au continuat să crească ușor pentru al doilea an consecutiv.

Totusi, au existat clădiri și zone unde chiriile au stagnat sau chiar au înregistratsi scăderi. Acest fenomen apare în special la proiectele cu suprafețe vacante mari, în zone cu ofertă ridicată sau în locații cu acces deficitar la mijloacele de transport.

Aceste tendințe reflectă o preferință clară a companiilor pentru clădiri de calitate superioară, eficiente energetic și certificate drept „clădiri verzi”. În schimb, imobilele mai vechi se află sub presiunea investițiilor pentru modernizare sau a vânzării atunci când proprietarii nu pot susține renovările si reconfigurările funcționale. Pentru aceste clădiri, soluțiile alternative includ atragerea de chiriași de nișă—școli, clinici—sau chiar reconversia în rezidențial, acolo unde locația si structura clădirii permite această transformare.

Pentru proiectele care se vor livra în perioada 2026-2027, chiriile headline se situează la un nivel mai ridicat, variind între 18-20 euro/mp, în funcție de locație. Creșterea acestor chirii este determinată de mai mulți factori, printre care amintim: majorarea costurilor de construcție (materiale, forță de muncă, energie) și scumpirea finanțării din cauza dobânzilor mai mari, care pun presiune pe bugetele de investiții.

În plus, cerințele tot mai stricte privind sustenabilitatea și standardele de calitate, alături de oferta limitată de proiecte noi, cauzată de numărul redus de autorizații, contribuie la această tendință ascendentă.

Desigur, piața spațiilor de birouri, la fel ca și alte segmente ale economiei, este influențată de evoluțiile economice interne și internaționale. Factori precum alegerile prezidențiale din mai 2025 și reformele economice amânate vor juca un rol important în direcția pieței. În absența unor turbulențe majore, există perspective favorabile pentru o stabilizare și o relansare a creșterii pieței, inclusiv pe segmentul pre-închirierilor. Pe măsură ce stocul actual de birouri va fi absorbit în următoarele 12-18 luni, iar noile proiecte se vor concretiza, piața ar putea intra într-un nou ciclu de expansiune.