Interviu cu Dl. Sorin Visoianu, Country Manager Office & Logistics România și Bulgaria în cadrul IMMOFINANZ

IMMOFINANZ este unul dintre primii investitori în piața imobiliară locală. Care a fost prima achiziție a companiei pe segmentul de birouri și când a avut loc aceasta? Care a fost specificul acelui context investițional?

IMMOFINANZ este un investitor pe termen lung în România – o piață cheie pentru afacerea noastră globală. Am intrat pe piața de birouri locală în 2004, o dată cu achiziția Iride Business Park, care a rămas până în prezent cel mai mare parc de birouri din România.

Pe vremea când piața locală de birouri era în stadiile sale incipiente de dezvoltare, IMMOFINANZ a văzut potențialul masiv de dezvoltare al țării noastre și a pus bazele a ceea ce a devenit una dintre cele mai mari investiții imobiliare din București.

Cum ați descrie, în cifre relevante, portofoliul de birouri al companiei dvs. din România?

IMMOFINANZ este unul dintre cei mai mari proprietari de birouri din București. Avem în prezent opt clădiri de birouri distincte, situate în locații prime din capitală. Mai mult, suntem în plină desfășurare cu ultimul nostru proiect de dezvoltare pe sectorul de birouri, Metroffice, care va fi realizat ca primă etapă a unui master plan pe termen lung.

Împreună cu segmentul de retail, afacerea noastră din segmentul de birouri rămâne o prioritate de top pentru noi și suntem foarte bucuroși să vedem o cerere continuă pentru proprietățile noastre. Prelungirea unui numar mare de contracte de închiriere, precum și noii chiriași care ni se alătură demonstrează că strategia noastră de a pune mereu pe primul loc nevoile clienților noștri și de a construi relații pe termen lung cu aceștia va aduce mereu rezultatele dorite.

În prezent, dezvoltatorii cu noi proiecte finalizate preiau o mulțime de chiriași, în special companiile mari, care se relochează din clădiri mai vechi. Într-un anume sens, s-ar putea vorbi aproape despre un adevărat „exod” al chiriașilor-ancoră, atrași de noile facilități, un mediu mai verde și chiar acorduri financiare mai avantajoase.

Care este strategia dvs. pentru a evita acest fenomen în clădirile de birouri ale companiei?

Strategia noastră, pe care am implementat-o timp de mulți ani și a dat întotdeauna rezultate excelente, implică integrarea unui mare grad de flexibilitate în oferta noastră imobiliară. Așa cum arată și recent anunțatele noastre noi parteneriate și extinderi ale contractelor din sectorul de birouri (am prelungit și am extins contracte pentru pentru peste 19.000 mp și am atras noi chiriași pentru aproape 2.400 mp), proprietățile noastre premium continuă să fie foarte populare.

Acest lucru se datorează în principal faptului că avem o grijă deosebită pentru a ne adapta necesităților specifice de afaceri ale clienților noștri, cu scopul de a-i ajuta să-și atingă obiectivele, ca parteneri pe termen lung. Pe de altă parte, grație varietății portofoliului nostru, avem posibilitatea de a furniza chiriașilor soluția exactă care se potrivește cel mai bine cererilor acestora, precum și de a personaliza spațiile potrivit nevoilor lor.

Bucureștiul rămâne zona principală în cererea de birouri – un fapt ilustrat și de dezvoltările semnificative și constante ale acestui sector din ultimii ani. Această creștere constantă a cererii de spațiu premium de birouri este principalul motiv pentru care am început dezvoltarea Metroffice în zona Dimitrie Pompeiu.

Aveți în plan investiții în clădirile mai vechi din portofoliul dvs.?

Investim constant în proprietățile noastre existente, pentru a ne asigura că îndeplinesc cele mai înalte standarde de calitate. Acest lucru s-a întâmplat dintotdeauna și suntem mândri să avem un portofoliu premium de birouri, care îndeplinește toate așteptările clienților.

În ceea ce privește proiectele noi de birouri, lucrăm din greu la complexul de birouri Metroffice, care include trei clădiri, cu o suprafață închiriabilă totală de aproximativ 40.000 mp. Prima fază, aflată în construcție, va avea P+ M+4 etaje, cu aproape 20.000 mp. Suprafețele închiriabile vor ajunge la 3.500 de mp pe etaj, cu un design flexibil care permite birouri individuale și birouri open space.

Construcția ar trebui finalizată în cel de-al doilea trimestru al lui 2016. Volumul de investiții pentru prima clădire totalizează aproape 34 milioane de euro. După finalizare, Metroffice va furniza spațiu de lucru pentru aproape 5.000 de angajați.

Ați anunțat recent că ați selectat constructorul pentru un nou proiect mixt în Pipera, numit IRIDE City. Este IRIDE City o extensie a parcului de afaceri existent sau este un concept în întregime diferit? Care sunt principalele facilități și detaliile birourilor din proiect? Când va fi disponibil companiilor?

Cel mai important proiect de dezvoltare al nostru este în sectorul de birouri, Metroffice, care va fi realizat ca primă fază a acestui master plan pe termen lung. Acesta include redefinirea întregului spațiu al Iride Business Park și integrarea sa de către IMMOFINANZ în viitorul proiect IRIDE City, care va fi un oraș în oraș.

În următoarele decade, amplul proiect IRIDE City va include un mix de spații de birouri, restaurante, un hotel și un centru de conferințe, un centru de zi, un parc și facilități sportive, rezultând o arie vitalizată a Bucureștiului. Planurile includ de asemenea certificarea LEED, proiectul având, printre alte facilități ecologice, un acoperiș verde.

Proiectul include și renovarea Iride Business Park, cel mai mare parc de afaceri din București și una dintre cele mai longevive adrese de afaceri din cartierul de business din nordul orașului. Iride Business Park este sediul unor companii de top pe plan local și internațional și este realizat pe 17 hectare de teren. În prezent oferă aproximativ 93.000 mp de spații de închiriat în 20 de clădiri, având de la un etaj la opt etaje. După finalizarea sa ca și cartier urban modern, peste 20.000 de angajați vor numi IRIDE City locul lor de muncă.

Care este, în opinia dvs. și ca rezultat al experienței dvs., profilul „clădirii ideale de birouri” pentru companiile din piața locală, în special din București?

Pentru noi, cel mai important atribut care descriere cel mai bine „clădirea ideală de birouri” este flexibilitatea. Pentru noi este un concept de bază, pe care continuăm să-l aplicăm tuturor proprietăților noastre. Depunem mereu eforturi să ne adaptăm serviciile și spațiile la nevoile specifice ale fiecărui chiriaș.

Vasta noastră experiență ne permite sa fim un furnizor de soluții imobiliare proiectate specific, care susține clienții noștri în drumul spre succes al ideilor lor de afaceri. Noul nostru slogan, “Space to succeed” (Spațiu pentru succes), ilustrează mai departe această viziune și suntem mândri că am realizat numeroase parteneriate pe termen lung împreună cu chiriașii noștri, furnizând servicii individuale direct de la proprietar – din timpul căutării de birouri și mult după mutarea acestora în noile birouri.

Cum ați evalua prima jumătatea a lui 2015 în privința rezultatelor afacerii dvs. pe segmentul de birouri?

Suntem foarte mulțumiți de evoluția afacerii noastre în acest an. În privința segmentului de birouri, am atras noi chiriași în cadrul proprietăților noastre premium și de asemenea am extins parteneriate existente.

Astfel, un mare dezvoltator de software, SIVECO Romania, a prelungit contractul de închiriere pentru 5.500 mp în Victoria Park pentru încă 7 ani. Și KPMG a ales să-și extindă suprafața închiriată în Victoria Park cu aproape 670 mp, la un total de 6.400 mp, prelungind contractul de închiriere cu încă 5 ani.

În plus, și S-Park a întâmpinat noi chiriași, B.Braun și Best Chef. GrundfosPompe Romania și-a prelungit contractul în S-Park cu încă 5 ani, iar SkyConsult Ro a prelungit cu trei ani contractul pentru aceeași clădire.

O altă proprietate a IMMOFINANZ care a atras noi chiriași este Baneasa Airport Tower: ProCredit Bank a semnat un contract de închiriere pe 5 ani, iar Hafele Romania devine de asemenea chiriaș, cu un contract pe cinci ani.

Și Iride Business Park a anunțat un nou parteneriat: Real Velarde a închiriat aproximativ 300 mp în acest parc pentru o perioadă de 5 ani. Mai mulți clienți existenți și-au prelungit și/sau și-au extins contractele de închiriere în Iride: Terapia Ranbaxy, Ropharma, Telekom Romania, REGINA MARIA – Rețeaua Privată de Sănătate și Alcon. Bucharest Corporate Center a anunțat recent prelungirea parteneriatului cu Wolf Theiss, un alt chiriaș pe termen lung al IMMOFINANZ.

Mai mult, suntem în plină desfășurare cu cel mai important proiect al nostru de dezvoltare din sectorul de birouri, complexul Metroffice.

Aveți în plan și alte dezvoltări sau investiții pe piața locală de birouri?

Pentru noi, prima parte a anului 2015 a fost o perioadă destul de activă: în prezent, ne-am dedicat complet finalizării Metroffice. Vom continua să depunem toate eforturile pentru a livra proprietăți și servicii de cea mai bună calitate chiriașilor noștri, dar în acelasi timp vom fi mereu atenți la posibile noi oportunități pe piață.

Care sunt în opinia dvs. tendințele pieței de birouri în acest moment, atât local, cât și internațional?

Putem spune că am observat o mai mare atenție la nevoile clienților, care este salutară cu siguranță, deoarece pe termen lung va crește așteptările clienților și, astfel, nivelul calității birourilor.  În ceea ce privește acest aspect, IMMOFINANZ poate fi considerat un deschizător de drumuri – mulți dintre chiriașii noștri au apreciat deja înalta calitate a proprietăților noastre și a serviciilor conexe, și de aceea continuă să reînnoiască parteneriatele cu noi.

Care sunt previziunile dvs. pentru piața de birouri din București pe termen mediu și lung? Credeți că atractivitatea pieței a crescut într-atât încât să satisfacă apetitul marilor investitori imobiliari?

România își confirmă moderat potențialul de creștere și beneficiază de exporturi către Germania, Austria și alte țări din vestul Europei. Din perspectiva noastră, mediul economic al țării se îmbunătățește în mod constant.

Cum această creștere pare să fie una pe termen mai lung, investitori sustenabili, ca noi, pot prospera aici. În acord cu strategia noastră pe termen lung, observăm atent dinamica pieței în toate sectoarele pentru a identifica orice noi oportunități. Astfel, am observat semne clare de creștere treptată a economiei și a pieței imobiliare, vizibile în mod special în sectorul de birouri.

Potrivit evoluției sale curente, nu ne așteptăm la schimbări spectaculoase în viitorul apropiat – cel mai probabil imaginea de ansamblu va rămâne aproape similară cu cea actuală, pe drumul cel bun al tendințelor de creșterie constantă în multe sectoare.